Aangezien de huizenprijzen in heel Europa dalen, is de kans op het bezitten van een vakantiehuis in het buitenland misschien nooit zo groot. En nu het pond sterling worstelt met vreemde valuta - donderdag het laagste punt in zes maanden bereikt ten opzichte van de euro - kan het verstandig zijn om vroeg of laat in beweging te komen. Maar waar zijn de koopjes?
Uit de laatste cijfers blijkt dat oude favorieten Frankrijk en Spanje weer aan populariteit winnen bij kopers van vakantiehuizen. Maar het beeld is niet zo positief voor beleggers die een aanzienlijk rendement op hun aankopen willen, aangezien sommige voormalige Europese hotspots er nu beslist kil uitzien.
Volgens het overzeese hypotheekbedrijf Conti ging 31 procent van de vragen die het tot dusver dit jaar heeft ontvangen over onroerend goed in Frankrijk, terwijl meer dan een vijfde over Spanje ging. Clare Nessling, directeur van Conti, zegt dat kopers vasthouden aan gebieden die ze kennen en vertrouwen, en meer avontuurlijke gebieden zoals Bulgarije, Turkije en Dubai de rug toekeren.
Spanje behoudt zijn populariteit bij kopers van vakantiehuizen in het VK, aangezien de prijzen sterk zijn gedaald als gevolg van een overaanbod aan onroerend goed op de markt. In sommige gevallen zijn de prijzen aan de Costa del Sol sinds de piek in 40/2006 met 7 procent gedaald.
Dat betekent dat voor degenen die er altijd van hebben gedroomd om een plek in de zon te kopen, maar zijn afgeschrikt door de kosten, dit het moment is om een kijkje te nemen.
De overvloed aan eigendommen op de Spaanse markt heeft ertoe geleid dat een Brits bedrijf een dienst heeft gelanceerd die specifiek is bedoeld om kopers te vinden voor "noodlijdende" eigendommen, meestal inbeslagnames, nalatenschap of gedeeltelijk geruilde eigendommen.
Het online vastgoedbedrijf, whitehotproperty.co.uk, verkoopt momenteel ongeveer 4,000 noodlijdende eigendommen in de populaire toeristische bestemmingen met – in sommige gevallen – aanzienlijke kortingen. In een voorbeeld is een duplex appartement met vier slaapkamers en twee badkamers in Torrevieja verlaagd tot € 118.400 (£ 102,068), een korting van 27 procent op de oorspronkelijke vraagprijs.
Evenzo kan een villa met drie slaapkamers en een zwembad in een toeristische hotspot zoals de Costas worden gekocht voor € 400,000. Drie jaar geleden zou het op het hoogtepunt van de markt ongeveer € 650,000 hebben gekost.
Stuart Law, chief executive van de internationale vastgoedbeleggingsonderneming Assetz, schrijft de aanhoudende interesse van de Britse huizenkopers voor Spanje toe aan de nabijheid van het VK, het zonnige klimaat en de overvloed aan zandstranden.
De toevoeging van relatief lage vastgoedprijzen betekent dat Britten in een goede positie verkeren om in Spanje te kopen - zolang ze geen prijsstijgingen van beleggerskwaliteit verwachten. Met een aanbod dat de vraag overtreft, is de situatie onaantrekkelijk voor de professionele projectontwikkelaar die afhankelijk is van solide rendementen over een relatief korte periode.
Law zegt: “Spanje is een zeer moeilijke plaats om te kopen vanuit investeringsoogpunt, vooral als u al uw kosten met huur wilt dekken. Overaanbod heeft invloed op de huurmarkt en de wisselkoers helpt niet.
“Als iemand zijn zinnen heeft gezet op een vakantiehuis dat hij niet gaat verhuren, dan is Spanje ideaal, en het probleem dat een investeerder een probleem zou kunnen bezorgen, is dat het de prijzen naar beneden helpt. Er is een enorme keuze, en ook een aantal zeer goede prijzen.”
Hoewel Spanje veel aantrekkingskracht mag hebben, is de Europese continentale vastgoedmarkt als geheel nog niet hersteld. In Nederland, Denemarken, Slovenië en Slowakije zijn de huizenprijzen in het tweede kwartaal allemaal met dubbele cijfers gedaald.
Maar het leidende horrorverhaal is Bulgarije. De voormalige hotspot op de Balkan is nu een no-go-area voor zowel kredietverstrekkers als kopers, met kadastrale gegevens waaruit blijkt dat onroerendgoedtransacties in de eerste helft van 35 met 2009 procent op jaarbasis crashten.
Volgens de International Real Estate Federation in Bulgarije zijn de grondprijzen in het voorheen modieuze Zwarte Zeegebied in de eerste acht maanden van 40 met gemiddeld 2009 procent gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2008. Alle grote steden en badplaatsen van Bulgarije, waaronder Sofia, Varna en Samokov, evenals winterresort Borovets, meldden in dezelfde periode een daling van ongeveer 50 procent.
Stuart Law waarschuwt Britten om Bulgarije ten koste van alles te vermijden. Hij zegt: “Het is gewoon afschuwelijk; waar is de onderkant van de markt? Onze vraag is altijd geweest 'waarom zou je je druk maken?' Er zijn zoveel betere plaatsen, dichterbij, mooier of net zo goedkoop. Spanje vergelijken met Bulgarije… er is eigenlijk geen keus. Spanje vinkt bijna elk vakje aan en is veel dichterbij en gemakkelijker?”
Hij suggereert dat als potentiële kopers van vakantiehuizen verder weg willen gaan, ze de VS moeten overwegen, waar koopjes te vinden zijn. “Iedereen die ooit naar een vakantiehuis in Florida heeft gestreefd en er de laatste tijd niet naar heeft gekeken, zal echt geschokt zijn door wat ze zouden kunnen krijgen. We hebben herenhuizen in Orlando gezien in topresorts voor € 50,000- € 70,000.”
Een van de redenen waarom velen Europa momenteel mijden, is de toestand van het pond. De afgelopen twee jaar was er een ongekende volatiliteit op de valutamarkten, waarbij de waarde van het pond sterling met meer dan 30 procent fluctueerde ten opzichte van de euro. Het pond koopt momenteel rond de €1.1 en veel valutaanalisten voorspellen dat de pariteit zeer binnenkort zal plaatsvinden.
Stephen Hughes, directeur van Foreign Currency Direct, vreest dat het pond "instort". Hij stelt dat valutahandelaren het over één ding eens zijn: "het pond zal waarschijnlijk snel en ver dalen."
Wat moeten bestaande of potentiële Europese huizenkopers doen om zichzelf te beschermen, aangezien verdere dalingen waarschijnlijk zijn? Mark Bodega, directeur bij valutamakelaar HiFX, raadt mensen aan die in het buitenland willen kopen, een "forward contact" te overwegen. "Hierdoor kun je nu valuta kopen en later betalen", legt hij uit. "Je moet nu een aanbetaling van 10 procent betalen en het saldo van 90 procent op de vervaldag van het contract, maar het stelt klanten in staat om maximaal een jaar vast te houden aan een wisselkoers."
Julian Cunningham, van internationale makelaar Knight Frank, adviseert Britse verkopers op het continent om hun vraagprijzen te verlagen. Hij zegt: “De slimme verkoper geeft eventuele valutawinst door aan de potentiële koper in de vorm van een verlaagde vraagprijs. Maar zonder een bepaald percentage van die winst door te geven aan de potentiële koper, wordt het een stuk moeilijker om de deal te sluiten.”
Vakantiehuis hemel: waarom Frankrijk nummer één blijft
Het is niet moeilijk in te zien waarom Frankrijk nog steeds de meest populaire keuze is voor Britten. Gemakkelijk bereikbaar via de weg, het spoor en de lucht, potentiële kopers zijn niet alleen overgeleverd aan budgetmaatschappijen. De huizenprijzen zijn in Frankrijk veerkrachtig gebleven in vergelijking met het VK, en hypotheken zijn ook grotendeels aantrekkelijker.
Nessling zegt: “In Frankrijk zijn kredietverstrekkers altijd wat voorzichtiger geweest. Ze hebben zeker niet het extreme standpunt ingenomen dat de meeste Britse kredietverstrekkers deden. Tijdens de kredietcrisis hebben we in Frankrijk nog steeds 100 procent hypotheken kunnen krijgen voor leningen van meer dan € 250,000.”
Meer dan viervijfde van de hypotheken in Frankrijk staat vast en het merendeel van alle nieuwe hypotheken staat voor ten minste één jaar vast. Deze kredietstrategie is nog een reden waarom de Franse vastgoedmarkt het over het algemeen beter doet dan in Groot-Brittannië.
Ondanks een periode van huizenprijsdalingen vorig jaar in het land, stegen de prijzen in Frankrijk in het tweede kwartaal van dit jaar zelfs met 3.9 procent, volgens de Franse Nationale Vereniging van Makelaars.
Stuart Law, chief executive van de internationale vastgoedbeleggingsonderneming Assetz, is het ermee eens dat hypotheekverstrekkers in Frankrijk hun criteria grotendeels ongewijzigd hebben gehouden, met het argument dat omdat ze lenen op basis van betaalbaarheid, een onhoudbare prijsstijging in Frankrijk is voorkomen. Hij zegt: "In Zuid-Frankrijk schommelen de prijzen nauwelijks, omdat banken denken dat ze daar geen substantieel risico lopen."
