Vergeleken met de horecasector in de ontwikkelde landen lijkt het erop dat de hotelsector in de regio Midden-Oosten en Noord-Afrika (MENA) de recessie achter zich laat en zich kan verheugen op een hervatting van de groei binnen twee jaar.
Als weerspiegeling van voorzichtig optimisme zei Jonathan Worsley, mede-organisator van de Arabian Hotel Investment Conference (AHIC), dat managers, hoewel ze de uitdagingen van de huidige situatie van dalende inkomsten en bezettingsgraad niet negeren, uitkijken naar een hernieuwd momentum nu het vertrouwen van consumenten en investeerders de komende 18 maanden herstelt. .
“Het Midden-Oosten zou een uitstekende regio blijven voor hotelontwikkeling, waarbij de expansie zich zou voortzetten in steden als Dubai en zou worden weerspiegeld in aangrenzende bestemmingen zoals Abu Dhabi en Doha. De slotboodschap is dat, hoewel de kortetermijnvooruitzichten er uitdagend uitzien, de algemene verwachtingen uit de regio hooggespannen bleven”, aldus Worsley.
“Wij geloven dat 2009 een jaar van correctie zal zijn, 2010 het jaar van stabilisatie en dat 2011 het jaar van herstel zal zijn. Het belangrijkste voordeel is dat zwakkere spelers zullen verdwijnen”, zegt Ian Ohan, regionaal directeur en hoofd investeringstransacties bij Jones Lang LaSalle.
Terwijl het aantal toeristen wereldwijd afneemt, doet MENA het relatief goed; het is een van de weinige regio's waar het aantal aankomsten in het eerste kwartaal van 1 voortdurend is toegenomen.
Dr. Henry Azzam, CEO, Midden-Oosten en Noord-Afrika, Deutsche Bank zei dat het Midden-Oosten niet in het epicentrum van de crisis lag en werd beïnvloed door wat er elders gebeurde. Hij voegde eraan toe dat het sterke en expansieve begrotingsbeleid van de overheid in de regio factoren als dalende olie-inkomsten en een gebrek aan vertrouwen in de particuliere sector heeft gecompenseerd: “Dit heeft geresulteerd in positieve groei voor economieën als de VAE, Bahrein en Oman, terwijl Qatar verwacht nog steeds groeicijfers met dubbele cijfers”, zei hij.
Gecoördineerde overheidsinspanningen en beleid om de lokale toeristenindustrie te promoten zijn van cruciaal belang geweest voor het behoud van het inkomend verkeer. Dubai heeft bijvoorbeeld grote nieuwe promotiecampagnes gelanceerd, verlaagde tarieven voor de nationale luchtvaartmaatschappij Emirates Airline en druk van de overheid om de hoteltarieven te verlagen om de internationale concurrentiepositie van de markt te verbeteren. Volgens Naseba's rapport Series Investment hebben de autoriteiten ook de noodzaak erkend om het niveau van corporate governance en de transparantie van de vastgoedmarkt te verbeteren.
Gelijktijdig met de infrastructuur en de economische groei worden hotelmarkten in belangrijke steden in het Midden-Oosten nog steeds gezien als positief rendement, zo blijkt uit de Investor Sentiment Survey van april van Jones Lang LaSalle, aldus Global CEO Arthur de Haast: “De mening van de ondervraagden was dat steden als Doha, Abu Dhabi en Riyadh zich binnen een jaar zouden herstellen van de huidige neergang, terwijl Dubai binnen twee jaar terug zou komen – hoewel de VAE nog steeds de meest aantrekkelijke markt voor investeerders was”, zei hij, eraan toevoegend dat de daling van de vastgoedmarkt De verwachting was dat de waarden overal in 2011 zich zouden hebben hersteld.
Kijkend naar het best presterende land van dit moment is Saoedi-Arabië, nog erger gezegd, een toplocatie voor alle soorten hotelontwikkeling – van resorts en historische hotels tot agroprojecten en goedkope eigendommen.
Een ander bijproduct van de mondiale economische crisis was dat het uitstel van veel hotelprojecten de introductie van nieuwe kamers op de regionale markt zou stroomlijnen en de fluctuaties tussen vraag en aanbod zou helpen opvangen: “We hebben nu een kleiner risico op overaanbod, evenals een verschuiving aan de vraag naar vastgoed uit het middensegment en met beperkte service”, aldus De Haast.
Ohan zei: “Ongeveer 50 procent van de residentiële en commerciële projecten die tussen 2009 en 2012 voltooid zouden zijn, zijn geannuleerd of opgeschort.”
De annulering van deze projecten gaat hand in hand met de massale uittocht van buitenlandse werknemers uit Dubai. Ohan zei: "Het zal eerst nog erger worden voordat het beter wordt", eraan toevoegend dat ontwikkelaars waarschijnlijk met nog meer problemen te maken zullen krijgen, als investeerders in projecten die niet op de planning staan omdat ze hun leningen niet meer kunnen afbetalen, of zich zorgen maken over de impact van wanbetalingen op de voltooiing ervan. Hij voegde eraan toe: “Mensen die de afgelopen 18 maanden off-plan kochten, kochten tegen prijzen die waarschijnlijk te hoog waren. Geconfronteerd met een daling van de waarde van activa voordat deze zelfs maar is voltooid, zullen velen overwegen hun verliezen te verminderen en in gebreke te blijven – wat op zijn beurt de angstfactor voor de impact van wanbetalingen op lopende projecten voor de resterende investeerders vergroot.
Hoewel het potentieel voor de toekomst als onverminderd werd beschouwd, gaven de huidige hotelprestaties, zij het vertraagd, aanleiding tot optimisme, aldus Marvin Rust, global managing partner Hospitality voor Deloitte. “Er wordt nog steeds verwacht dat het Midden-Oosten in 2009 wereldwijd de best presterende markt zal zijn, hoewel de groei met dubbele cijfers van de voorgaande jaren zal vertragen tot ongeveer twee procent,” zei hij en voegde eraan toe: “Dubai staat nog steeds bovenaan de wereldwijde tabel voor revPAR (inkomsten per beschikbare kamer) van ruim 200 dollar, ook al was dit cijfer in het eerste kwartaal van 12.9 met 2009 procent gedaald.”
Op regionaal vlak wees hij erop dat, terwijl de tarieven in Dubai en Egypte daalden, andere steden zoals Jeddah, Beiroet en Abu Dhabi goed bleven presteren.
Tekenen van herstel manifesteren zich langzaam in de MENA. In een rapport van Jones Lang LaSalle stond dat eind vorig jaar aan geen van de noodzakelijke voorwaarden voor herstel was voldaan. Tijdens het eerste kwartaal van 1 is enige vooruitgang geboekt, waarbij 'groene scheuten van herstel' zijn erkend met betrekking tot meer dan de helft van de 2009 vereisten voor herstel die door het bedrijf zijn opgeschreven.
Niet alle investeerders of markten in MENA zijn in gelijke mate getroffen door de crisis; het gebrek aan liquiditeit en de ongekende mogelijkheden bestaan nu voor potentiële investeerders om activa van goede kwaliteit te verwerven tegen een eerlijke marktprijs. Met het oog hierop concentreren merkhotelexploitanten zoals Tag zich op de Golflanden voor belangrijke ontwikkelingen. Raymond Bickson, algemeen directeur/CEO van Taj Hotels, zei dat de groep zich inzet voor de ontwikkeling van de pijplijn in de regio. “Volgend jaar gaan we open op Palm Jumeirah, omdat ik denk dat het net zo belangrijk is om in Dubai te zijn als in steden als New York – en andere ontwikkelingen omvatten twee resorts in Abu Dhabi, één in Ras Al Khaimah, twee eigendommen in Doha waaronder een golfresort en projecten in Al Ain en Oman.”
Andere groepen die zich aan de regio verbonden hebben, zijn onder meer IHG (Intercontinental Hotels Group), die 37 eigendommen in ontwikkeling heeft, een stijging van 50 procent ten opzichte van de huidige portefeuille van 72; en Rotana, met 12 hotels die dit jaar worden geopend en nog eens 30 in ontwikkeling.
Starwood heeft 20 hotels in de pijplijn met Four Points-hotels in Dubai en Dhahran, een Luxury Collection-resort in Ajman en het debuut van zijn nieuwe Aloft-merk in Abu Dhabi (opening in november), gevolgd door Riyadh die al zinspeelde op een markt die om de hoek komt kijken als niemand anders heeft.
