Kijk voordat je van de klif springt
1. Kapitaalplan voor het gebouw
2. Kapitaalverbeteringen (verleden en toekomstplannen inclusief kostenramingen en tijdschema)
3. Hypotheek voor het pand (wat zijn de voorwaarden/verlengingsmogelijkheden)
4. Beheerovereenkomst (bedrijf met momenteel beheercontract; kosten/diensten)
5. Asbestonderzoek in openbare ruimtes en appartementen
6. Rottende raamkozijnen in kelders en andere openbare ruimtes die een toegangspunt kunnen zijn voor knaagdieren/insecten en waterschade
7. Water-/elektriciteitsmeters. De kosten voor elk jaar moeten worden herzien. Zijn de kosten van jaar tot jaar vergelijkbaar?
Applicatie pakket. Heads UP (weg naar boven)
Er zijn drie voorwaarden die elke potentiële koper van een coöp moet onthouden: aanbetaling, schuld-inkomstenratio en liquiditeit na sluiting.
• Hindernis één: De aanbetaling is het eerste contante deel dat de koper aan de verkoper betaalt en het resterende bedrag moet worden gefinancierd door een bank of andere geldschieter. Co-ops willen dat eigenaren overwaarde in hun huizen hebben. Een aanbetaling kan lopen van 20-50 procent (niet universeel). Een paar gebouwen met een hoge status kunnen aandringen op contante aankopen zonder dat financiering is toegestaan.
• Hindernis twee: Schuld-inkomensverhouding. Het bedrag van de maandelijkse schuld van een koper gedeeld door zijn/haar maandinkomen. Voor veel coöperaties ligt de toelaatbare verhouding tussen schulden en inkomen op 25-30 procent. Veel besturen kijken ook naar het totale financiële plaatje. Als iemand een sociale zekerheid heeft en slechts $ 2100 per maand binnenhaalt, maar $ 10 miljoen op de bank of investeringen heeft, is de verhouding tussen schulden en inkomen misschien geen probleem.
• Hindernis drie. Liquiditeit na sluiting. Het bedrag dat direct beschikbaar is voor de potentiële koper na het doen van een aanbetaling. Dit kan contant geld op de bank, geldmarkt- en/of aandelenfondsen, aandelenportefeuille, schatkistpapier, depositocertificaten (beschouwd als liquide) omvatten. IRA's en andere pensioenrekeningen worden niet als liquide beschouwd, net als levensverzekeringen, niet-belegde aandelen of persoonlijke eigendommen (dwz onroerend goed, kunstwerken).
Vuistregel: de koper moet voldoende contant geld bij de hand hebben om de hypotheek en het onderhoud gedurende twee jaar te betalen voor het geval zijn/haar inkomen om de een of andere reden eindigt, zoals ontslag of ziekte.
Besturen nemen soms genoegen met een jaar liquiditeit en een jaar contant geld dat in escrow wordt geplaatst, waardoor een potentiële koper escrow-cash kan aantrekken door liquide activa van tevoren te verkopen en dat geeft besturen gemoedsrust.
Sommige boards zullen makelaars en kopers vooraf informeren over hun numerieke vereisten om tijd en moeite te voorkomen om mensen met weinig kans op acceptatie te controleren. Andere raden hebben geen absolute eisen en beoordelen per geval.
Risico's versus beloningen
Alle aankopen brengen risico met zich mee. In het geval van het kopen van een NYC-coöperatie, heeft de koper veel factoren niet onder controle, waaronder een slecht beheerd gebouw, een lui co-op-bestuur of ongetraind of onvoldoende bouwpersoneel. Aandeelhouders kunnen te maken krijgen met onverwachte speciale aanslagen die door de BOD worden geheven voor grote reparaties aan gebouwen die niet waren voorzien en de onderhoudsbetalingen kunnen sneller stijgen dan de inflatie. De BOD kan het onderhuur- of ander beleid wijzigen, waardoor appartementverhuur en/of het bezit van huisdieren onmogelijk wordt. Het verkopen van uw appartement kan een uitdaging zijn vanwege willekeurige afwijzingen door de raad van potentiële kopers omdat een lid van de BOD een wrok tegen u koestert.
Vooruit gaan
U heeft het appartement van uw dromen gevonden. Uw advocaat, accountant, interieurontwerper, architect en familie staan allemaal op één lijn. U en de eigenaar hebben overeenstemming bereikt over de verkoopprijs en nu is het tijd om te sluiten.
Tijd om te sluiten
De sluitingstijd van de coöp in NYC kan 2-3 maanden duren vanaf het moment dat er een ondertekend koopcontract is; in de ECHTE wereld is de tijd die nodig is om te sluiten echter afhankelijk van een aantal factoren en kan buiten de directe controle van de koper liggen:
1. Alle contante aankoop van een sponsorappartement. Plan op 2-3 maanden (of minder) ... maar,
2. Kopen van een landgoed met een onervaren advocaat - vertraging
3. Coöp-bordpakket is mogelijk onvolledig of bevat fouten - vertraging
4. Beheerder is traag bij het beoordelen van de aanvraag en stelt het verzenden naar het bestuur uit - vertraging
5. Het coöpbestuur beoordeelt veel verkopen en ze strijden om BOD-aandacht - vertraging
6. Verzorgingspakket ingediend tijdens vakantieperiode – vertraging
7. Conflicten met het plannen van sollicitatiegesprekken (u en de BZV) - vertraging
8. BOD kan geen beslissing nemen – uitstel
9. Verkoper of koper werken niet mee - vertraging
Slotskosten
• advocaat kosten. Bereik van $ 1,500- $ 4,000. Meestal betaald bij het sluiten van de transactie. Er kunnen extra kosten in rekening worden gebracht voor de advocaat van de bank ($ 1,000).
• Herenhuis belasting. De drempel voor de herenhuisbelasting in New York City is $ 1,000,000 (het is onwaarschijnlijk dat een herenhuis voor deze prijs wordt verkocht). Technisch gezien wordt de belasting beschouwd als een overdrachtsbelasting, betaald door de koper op eigendommen gelijk aan of groter dan $ 1,000,000. Het belastingbedrag varieert en is een afstudeertarief dat begint bij 1 procent oplopend op basis van reeksen van aankoopprijzen tot een maximum van 3.9 procent voor eigendommen van $ 25,000,000 of meer.
• Titel verzekering (Alleen appartementen). Het kopen van een appartement en het krijgen van een hypotheek vereist een eigendomsverzekering en loopt doorgaans 0.45 procent van de aankoopprijs. Het wordt verworven om kopers en kredietverstrekkers te beschermen tegen aanspraken op de eigendom van het onroerend goed voorafgaand aan het bezit van het huis.
• Hypotheek opname Belasting (alleen appartementen). Dit vereist dat kopers 1.8 procent betalen op hypotheekbedragen onder $ 5,000,000 en 1.925 procent op hypotheekbedragen boven $ 500,000. Dit is het geleende bedrag en niet de aankoopprijs. Voor een gemiddeld appartement in Manhattan voor $ 2,000,000 met 20 procent korting, is er een toeslag van 1.925 procent op het geleende bedrag van $ 1,600,000 van ongeveer $ 30,800 voor alleen de hypotheekregistratiebelasting.
• Flip Tax (Coöperaties). Dit is een overdrachtsvergoeding die aan de coöperatie wordt betaald tijdens een verkooptransactie van een coöperatief appartement. De vergoeding is technisch gezien geen belasting en daarom niet aftrekbaar als onroerendgoedbelasting. De hoogte van de flip-tax en wie deze betaalt (koper of verkoper) varieert van coöp tot coöp. De informatie wordt over het algemeen beschreven in de eigendomsovereenkomst of co-op van gebouwen bij wet.
• Extra kosten. Hypotheekkosten, hercoderingskosten, incidentele kosten, etc.
• Overdrachtsbelastingen van de staat New York en NYC (Alleen nieuwe ontwikkelingsflats). (vorige.com)
Tot slot
Wanneer de deal eindelijk rond is, geeft de koper de verkoper zijn geld. De verkoper geeft de koper de akte (voor condos) of de eigendomshuur (voor co-ops) en iedereen gaat verder met zijn leven.
Een laatste opmerking
Ik ben voor mijn gezondheid naar New York City verhuisd.
Ik ben paranoïde, en het was de enige plek waar mijn angsten gerechtvaardigd waren. (Anita Weiss)
© Dr. Elinor Garely. Dit auteursrechtelijk beschermde artikel, inclusief foto's, mag niet worden gereproduceerd zonder schriftelijke toestemming van de auteur.
De series:
Deel 1. New York City: Leuke plek om te bezoeken maar... Wil je hier echt wonen?
Deel 2. Coöperaties in crises
Deel 3. Coop verkopen? Veel geluk!
Deel 4. Co-ps: waar uw geld naartoe gaat
Last but not least:
Deel 5. ALVORENS DE CO-OP MONEY PIT TE GRAVEN
