Los Angeles, Californië (eTN) – Tijdens de Americas Lodging Investment Summit (ALIS), die vorige week in L.A. werd gehouden, voorspelden tophotelexperts een ineenstorting van de industrie in de dagen van de huidige of dreigende recessie. De belangrijkste implicaties voor 2008 zijn de bezettingsgraden; Volgens de Oxford Economics dalen de gemiddelde tarieven en inkomsten in de VS lichtjes. De vooruitzichten voor hotelinvesteringstransacties in de Verenigde Staten zien er misschien niet rooskleurig uit, maar kunnen mogelijk verbeteren. Het jaar 2007 kende grote dalingen, maar 2008 kan zich in sommige markten en belangrijke steden herstellen na een paar tegenslagen.
Volgens Mark Lomanno, president van Smith Travel Research, heeft de branche een lage bezettingsgraad gezien van 0.1 procent en een gemiddeld dagtarief of ADR met 5.9 procent gedaald in augustus 2007. De firma van Lomanno meldde dat de hotelfundamenten sterk blijven met bezettingsgraden en RevPAR's die ondanks de kredietwaardigheid nog steeds gezond zijn. crunch in 2007. De wanbetalingscijfers van CMBS voor de logiesector lagen op een recordhoogte van 0.6 procent tot en met het derde kwartaal van 2007. Hij herinnerde zich: "De vraag in de 25 belangrijkste markten voor 11 september steeg snel, ver voordat de prijzen zwakker werden waardoor de zaken in de 25 belangrijkste markten zelfs vóór 2001 traag waren." Na de snelle dip en abrupte piek na 9-11, werd de vraag in de top 25 afgevlakt. Het aanbod trok niet zo goed aan.
“De recessie van vandaag zal de top 25 van de Amerikaanse markten van onderop in plaats van boven naar beneden beïnvloeden. Verschillende marktsegmenten zullen weer anders worden beïnvloed door de neergang van onderop. Vraag en aanbod zullen in alle segmenten groeien, maar de prijzen op de markt zullen traag blijven. De vraag naar luxe en luxe hotels begon in voorgaande jaren veel sneller te dalen dan de economy hotels die een stabiel beeld lieten zien, ”aldus Lomanno. Maar de vraag van vandaag naar hoger en hoger niveau is stabiel; prijzen en bijwerkingen zijn sterk; en economische eigendommen groeien echter in een langzamer tempo.
Op dit moment ziet het er anders uit, met een trage periode in de hotelbranche. De top 25 markten en luxe eigendommen zullen worden beïnvloed, maar niet zozeer als de secundaire en tertiaire markten of die aan de onderkant van de prijsschaal. “Er zijn 211,000 kamers in aanbouw in de VS, waarvan er in 166,000 ongeveer 2008 zullen worden geopend; maar slechts 65 procent zal daadwerkelijk openen. Er zal een toename zijn in het sluiten van kamers, een netto toename van het aanbod van 2.2 procent tot 2.3 procent; de vraag zal stijgen tot een lage 1.4 procent, ”zei hij.
R. Mark Woodworth, president PKF Hospitality Research, zei dat als het op huisvesting aankomt, veel markten zich al in een diepe recessie bevinden. Consumenten nemen moeilijke beslissingen onder de invloed van de ineenstorting van onroerend goed, subprime-chaos, verergerd door stijgingen van de olie- en gasprijzen. 'Maak je geen zorgen, geen paniek. Het is een wereldwijde financiële systeemcrisis. Waar we werkelijk zijn, is het gezonde depressiegedeelte van de markt en van vraag en aanbod, ”zei hij.
Amerika is dit decennium goed begonnen. Woodworth is optimistisch over de prognose van dit nieuwe jaar. “In de afgelopen 2 à 3 jaar zijn er betere tijden gezien. We gaan vandaag in deze richting. Wat is er goed aan de economie van 2008? We zullen dalende rentetarieven zien, waardoor de schuldenlasten laag blijven. Een zwakke dollar betekent meer inkomende reizen (die sinds 2006 zijn gestegen); de hoge grondstofprijzen hielpen de stijgende werkloosheid te stoppen, waardoor de arbeidskosten van hotels op afstand werden gehouden. " En hoewel het door de tijd moeilijk was voor hotels om te bouwen, waren er maar weinig hoteleigenaren die dit ondanks de neergang konden bouwen en laten doen, zei Woodworth.
Niet alles is rooskleurig. Wat is er niet goed aan 2008? Deze onzekerheid schaadt de vraag; transportkosten blijven stijgen; en dat experts een inflatie van 10 jaar verwachten.
“We constateren een stijging van 100 basispunten sinds het derde kwartaal van 2006, maar de vraag blijft sinds ’06 achter bij het aanbod. In 2-2001 hadden we twee jaar van ondergemiddelde groei, waardoor de totale werkgelegenheid veranderde – de beste voorspeller van de vraag naar huisvesting in de industrie”, aldus Woodworth. Hij waarschuwde vooraf dat dit derde kwartaal van 03 het laagste punt van de groei zal meemaken. In 3 zal het aanbod de vraag overtreffen; de vraag zal echter in 2008 inhalen. De bezettingsgraad zal vanaf volgend jaar iets onder het gemiddelde liggen, maar de groei van de tarieven en de RevPAR's zullen in 2008 positief zijn, aldus Woodworth.
Om de industrie ten goede te komen zal een stimuleringsplan nieuw geld in de economie injecteren, zoals in 2001-2002 is gedaan. “Een injectie van 150 miljard dollar zal de Amerikanen helpen in termen van werkgelegenheid op de lange termijn. Een stimulans van dat bedrag zal de recessiepsychologie tegenhouden. Het is echter geen wondermiddel voor de huizencyclus”, zegt Gene Sperling, voormalig nationaal economisch adviseur van het Witte Huis tijdens de ambtsperiode van voormalig president Bill Clinton, en voormalig directeur van de National Economic Council. Hij voegde eraan toe dat de Federal Reserve de afgelopen dagen heeft laten zien dat zij ‘moedig en snel’ kan optreden na een renteverlaging van 75 basispunten. “De Feds hebben de markt wat vertrouwen teruggegeven. Maar ik zie de rente niet zo snel weer bewegen. De echte vraag is hoe ver de tarieven kunnen dalen. Het idee om de hoge tarieven als standaard te bevriezen, zal mensen ertoe aanzetten om samen te innen. Nu de dollar en de begrotingspositie zo zwak zijn, blijven er vragen bestaan over de vraag of de Fed agressief kan zijn en Washington kan aanmoedigen om de renteverlaging te combineren met groei”, zei hij zuchtend. Er is niet veel flexibiliteit daarbuiten.
Sperling benadrukte dat een enorm aantal mensen in hun huis zou blijven als ze een vast tarief van 30 jaar tegen een redelijk niveau kunnen krijgen. Foreclosures, geconcentreerd in een buurt, hebben verschrikkelijke gevolgen gehad voor de huizenprijzen voor alle anderen. “Hillary Clinton en gouverneur Arnold Schwarzenegger stelden voor om de tarieven voor een paar jaar te bevriezen. Maar te veel mensen klaagden. Het probleem is nu dat we een periode van resets ingaan, ”zei hij.
Lomanno-projecten zullen boekingen op basis van tarieven via internet zachtheid ervaren. Hij zei dat de tarieven in 2008 5.2 procent iets lager zullen zijn dan in 2007; deze trend zal echter niet worden gevoeld in grote markten of high-end niveaus. "Als vraag en aanbod en ADR-prognosecijfers kloppen, zal REVPAR een groei van 4.4 procent zien", zei hij.
“Een slechte wisselkoers is het afgelopen jaar de vriend van de hotelsector geweest. Boekingen bij Expedia en ADR's van het 4e kwartaal van 2007 waren geweldig. Als we de uitgaven aanpassen voor Canadezen en Australiërs die de VS bezoeken, betalen zij minder in hun lokale valuta als ze naar de VS komen, terwijl hotels het volledige bedrag ontvangen. We zien bijvoorbeeld dat een Duits gezin 26 euro meer uitgeeft als ze komen (niets voor hen), maar het is een meevaller voor de leverancier die iets meer ontvangt”, zegt Paul Brown, president van Expedia Noord-Amerika. Hij voegde eraan toe dat de toename van de luchtcapaciteit en de vliegtarieven met 20 procent, de wisselkoersverschillen die het vertrek van Amerikanen ‘vooraf hielden’ en het binnenlandse reizen dwongen te stijgen, de kernelementen vormen die van invloed zijn op de algemene vraag naar accommodatie.
De hoteltarieven voor luxe accommodaties blijven bullish. Brown zei dat klanten nog steeds de perceptie van waarde hebben; ze worden gedreven door verkopen, deals en aanbiedingen. Hotels in 2008 zullen de boekingsperiodes met 4 procent verlengen met verkoop op promotie. Klanten reageren altijd op aanbiedingen. In deze trage economie profiteren klanten van de laagste prijsafweging.
"Als onze voorspellingen over vraag en aanbod kloppen, zullen de bezettingsgraden in 63.2 over de hele linie met 2008 procent groeien tot 63.7 procent in 2009", aldus Lomanno.
Woodworth zei: “Als onze prognose juist is, zal de helft van de 50 beste markten in de VS dit jaar een daling ervaren als gevolg van trends in vraag en aanbod. In 2009 zal het aanbod versnellen versus de vraag. De groei van RevPAR zal dit jaar positief zijn. Inflatie zal geen problemen opleveren op de arbeidsmarkt. De zwakte van de markt zal slechts van korte duur zijn. De kapitalisatietarieven van hotels bevinden zich op historische dieptepunten, met 2007 onderaan de tariefschaal; er zal echter een stijging van 160 basispunten zijn die de markt tot het einde van het decennium brengt. "
In een verkiezingsjaar zal het aanbod 2.3 procent meer van de vraag groeien, zei Lomanno.
Door hun resultaten bij te houden tijdens een verkiezingsjaar sinds 1929, toen de bezetting 2/3 van de tijd daalde, won de Republikeinse kandidaat een verkiezing. “Als de bezettingsgraad in een verkiezingsjaar in 55 procent van de gevallen onder het langetermijngemiddelde daalt, won de Democratische kandidaat. We denken dat we een bezettingsgraad zullen hebben die beneden de gemiddelde bezetting op lange termijn ligt ”, aldus Woodworth.
