Europese hoteltransacties: wat te verwachten in 2022

Europese hoteltransacties: wat te verwachten in 2022
Europese hoteltransacties: wat te verwachten in 2022
Avatar van Harry Johnson
Geschreven door Harry Johnson

De transactiemarkt blijft groeien, met zeer gewilde trofeeën en platforms, aangezien de pandemische terugval in de handel in de sector investeerders niet afschrikt.

Segmenten die zich in de periferie van de hotelmarkt bevonden, hebben hun weg naar de voorgrond van beleggers weten te vinden, aangezien producten zoals verlengd verblijf, die open konden blijven, steeds aantrekkelijker werden.

De transactiemarkt in Europa is niet zo ver als die in de US, waar het besluit tot afscherming doorgaans sneller wordt genomen. Europese kredietverstrekkers hebben de reputatie soepeler te zijn en gericht op hun langetermijnrelaties met hun klanten, wat deels wordt aangedreven door de verschillende denkrichtingen van de kredietverstrekkers en deels door de verschillende wetten in de diverse rechtsgebieden in de regio's.

Europa heeft enige activiteit gezien in beperkte diensten en merkhotels, evenals in familiehotels, waarvan de laatste onder enorme druk zijn komen te staan ​​naarmate het volatiele herstel zich voortzet. Hoewel we veel cashflowproblemen kunnen zien als gevolg van het uitdagende herstel en de terugbetaling van de door de staat gesteunde leningen, is er veel meer vraag naar hotels dan er hotels op de markt zijn, wat ervoor heeft gezorgd dat de prijzen hoog blijven, en we hebben nog niet de verontrustende prijzen gezien die velen hadden verwacht. Laten we eens kijken naar de belangrijkste Europese transacties van de afgelopen maanden.

In Parijs, de Hotel Pont Royal Parijs werd door Colony Capital verkocht voor een niet nader genoemd bedrag, naar verluidt meer dan $ 1 miljoen per sleutel voor de site in Saint-Germain-des-Prés, in het Quartier Latin van de stad.

Ook in Parijs suggereren rapporten dat het Crowne Plaza in Neuilly deel zal gaan uitmaken van de Icade-portefeuille in een joint venture met Artbridge Investments. Het object - een weg buiten het stadscentrum - zou zijn verkocht voor bijna € 100 miljoen en zal naar verwachting worden omgezet in woningen, met oplevering in 2026.

Ondanks bezorgdheid over de prestaties van hotels in het stadscentrum, zijn er enkele extra deals in het segment geweest, met het Crowne Plaza Blackfriars, een luxehotel met 204 sleutels in Londen, verkocht aan LaSalle voor een niet bekendgemaakte prijs en de aankoop van het Regent Hotel Berlijn aan vastgoedfondsen beheerd door Blackstone.

Aangezien het vóór de pandemie was, bleef Spanje ook een populaire bestemming voor transacties, waarbij Union Investment Hotel Barcelona 1882 voor € 75 miljoen kocht van de Zwitserse investeerder Partners Group. Het hotel werd omgedoopt tot Radisson Blu. Dit was het tweede hotel van Union Investment in Barcelona en in de UniImmo: Europa-portfolio, en voegde zich bij het Barceló Raval, dat het in 2013 verwierf.

In Madrid heeft het Iberia Fund, dat onder toezicht staat van ActivumSG Capital Management, het Hard Rock Hotel Madrid met 161 kamers in de museumwijk verkocht aan Arlaes Management voor 65 miljoen euro. Het hotel is in 2021 geopend en zal verder worden geëxploiteerd door Hard Rock International.

Elders in Madrid verkocht Único Hotels Hotel Único Madrid aan A&G Private Banking voor een niet nader genoemd bedrag. Na de transactie zal Único Hotels het hotel blijven exploiteren onder een 20-jarige huurovereenkomst die verschillende terugkoopopties voor de exploitant omvat.

In het naburige Lissabon, Portugal, kocht het Imofomento-fonds van BPI het InterContinental Estoril voor ongeveer € 22 miljoen van Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, beheerd door TF Turismo Fundos. De site blijft beheerd worden door IHG.

Trophy-activa blijven ook aantrekkelijk, waarbij de investeerders er een willen kopen en vervolgens een uitbreidbaar platform willen creëren. Verschillende soevereine fondsen uit het Midden-Oosten zijn actief op zoek naar deze zeldzame activa of om internationaal kleinere luxehotelgroepen te ontwikkelen. Deze kant van de markt staat het meest onder druk door de krapte op de arbeidsmarkt, maar er zijn een aantal technieken die je kunt gebruiken om personeel aan te trekken en te behouden (link naar vorig artikel), waardoor dit geen probleem hoeft te zijn.

Er is meer belangstelling dan ooit voor resorts, en een aantal van deze hebben tijdens de pandemie transacties uitgevoerd vanwege hun aantrekkelijkheid en veerkracht, waardoor ze een veilige en ontspannende ruimte voor gasten hebben geboden.

Hyatt's aankoop van Apple Leisure voor $ 2.7 miljard was tot nu toe het hoogtepunt, maar er zal waarschijnlijk meer van hetzelfde zijn in dit segment, zelfs als men de reeks binnenlandse reisdeals die met de verkoop van start zijn gegaan niet in aanmerking neemt van Roompot aan het begin van de pandemie.

In een van de weinige portefeuilledeals in de sector kocht Engel & Volkers Asset Management drie hotels, in Schotland, Ibiza en Sardinië, voor ongeveer € 280 miljoen. Deze omvatten twee hotels onder de merken Seven Pines - op Ibiza en Sardinië. De eerste is een complex met 185 suites en het pand op Sardinië heeft een uitgebreide renovatie ondergaan en is heropend met 76 kamers en suites. In Schotland werd Schloss Roxburghe in Heiton, buiten Kelso, in 2019 geopend als hotel. Een uitbreiding met een spacomplex van 600 vierkante meter, vergaderzalen en 58 suites zou in 2022 worden geopend.

Er zijn nog steeds veel merkloze resorts in Europa en ze zijn op zoek naar investeerders die een merk willen toevoegen - en die investeerders kunnen gemakkelijker geldschieters vinden als er een merk is. Toch zien we steeds vaker dat een goed managementbedrijf, dat grip heeft op distributie, kan betekenen dat je de kosten van een merk kunt laten liggen, vooral in verzadigde markten zoals Venetië, Amsterdam of Barcelona. We merken dat kredietverstrekkers hier ook aan toe zijn en beseffen dat goed vermogensbeheer de geruststelling biedt die een merk van oudsher biedt.

Hoewel kredietverlening flexibeler is geworden met betrekking tot bestaande activa, blijft ontwikkeling een grotere uitdaging vormen en zien we een aantal geweldige producten die maar moeilijk van de grond komen. We verwachten dat dit zal afnemen naarmate de handel gemakkelijker te voorspellen wordt.

Laten we nu eens kijken naar deze onaangeboorde hotelactivaklasse in Europa: Extended Stay Hotels. Waar er financiering is en deals worden gesloten, zijn in de aparthotels, die die bleisure reizigers vangen die niet gedwongen zijn om in één land te werken, maar geen grote budgetten hebben. Ze voelen zich niet aangetrokken tot samenwonen, wat vrij duur is gebleken, maar ze kijken in plaats daarvan naar een verblijf van twee of drie maanden en willen de mogelijkheid hebben om voor zichzelf te zorgen, maar ook toegang te hebben tot hotelvoorzieningen. Producten voor verlengd verblijf waren twee, drie jaar voor de crisis een hot topic, omdat het in Europa niet echt bestaat. Dit soort producten hebben een enorm groeipotentieel in deze regio, en ze hebben zich bewezen in de VS en Australië. Door de pandemie werden ze voor het eerst door veel mensen in Europa gebruikt en dat trok investeerders aan.

De grootste hoteleigenaar van Europa, Pandox, verwierf het Adagio Aparthotel Edinburgh voor £ 40.5 miljoen. De centrale ligging van het hotel maakt het aantrekkelijk voor zowel zakenreizigers als vakantiegangers. Het pand is in 2016 gebouwd als onderdeel van een omvangrijk stadsontwikkelingsproject.

In steden als Barcelona of Amsterdam, waar sprake is van overtoerisme en er zijn moratoria die de bouw van meer hotels beperken, blijven dit soort producten onder de radar. Het alternatief voor hotelinvesteerders is om deze luxe huurproducten te bouwen, met een minimale huur van een maand, en in Barcelona kun je €5,000 tot €7,000 per maand krijgen.

Ook op resortlocaties, zoals de Canarische Eilanden, maakte werken op afstand een toename van langdurig verblijf mogelijk. Natuurlijk met lagere gemiddelde tarieven, maar we hebben sinds het begin van de pandemie goede prestaties gezien in deze sector voor verlengd verblijf, en de trend zal zich voortzetten naast de groei van telewerken.

Je ziet een vergelijkbaar model met producten als The Student Hotel, waar ze geen traditioneel hotel zijn, maar gericht zijn op studenten die het zich niet zouden kunnen veroorloven om in appartementen in het stadscentrum te wonen, maar het zich kunnen veroorloven om bij hen te blijven. Ze kunnen dat soort klanten aantrekken die niet zo'n enorm salaris hebben, maar ze maken nog steeds genoeg inkomsten en kunnen het versterken met geweldige F&B en voorzieningen, wat het hotel helpt om te integreren met de lokale gemeenschap, waardoor het op zijn beurt een leuke en sfeervolle verblijfplaats.

Het herstel blijft ongelijk, maar hotels blijven zich presenteren als een aantrekkelijke investering. Door de pandemie hebben we interesse gezien in ander operationeel vastgoed, zoals magazijnen, maar bij hotels huur je dagelijks een kamer. Dit in vergelijking met een winkelcentrum waar je een huurcontract voor een paar jaar moet tekenen, en dat is het dan. Elke dag is een nieuwe kans met hotels met, hoewel het een zeer gespecialiseerde markt is, u een hoog rendement op uw investering kunt zien. En als je de juiste locatie, de juiste operator en gespecialiseerde vermogensbeheerders hebt, kunnen de winsten opmerkelijk zijn.

Over de auteur

Avatar van Harry Johnson

Harry Johnson

Harry Johnson is de opdrachtredacteur geweest voor eTurboNews voor meer dan 20 jaar. Hij woont in Honolulu, Hawaii, en komt oorspronkelijk uit Europa. Hij geniet van het schrijven en verslag doen van het nieuws.

Inschrijven
Melden van
gast
0 Heb je vragen? Stel ze hier.
Inline feedbacks
Bekijk alle reacties
0
Zou dol zijn op je gedachten, geef commentaar.x
Delen naar...