De investeringsstrategieën van hotels in Sub-Sahara Afrika evolueren

De sterke groei van het aanbod in de afgelopen vijf jaar heeft de hotelprestaties in Sub-Sahara Afrika onder druk gezet, maar de vooruitzichten op middellange termijn zijn positief, met een duurzamere pijplijn en sterkere fundamentele vraagstukken. Dit is een van de interessante feiten die Xander Nijnens, Executive Vice-President, Hotels & Hospitality Group, JLL Sub-Sahara Afrika, presenteerde op het forum dat werd bijgewoond door vooraanstaande lokale en internationale hotelinvesteerders in Afrika. Nijnens zegt dat investeerders in de hotelsector in Sub-Sahara Afrika positief zijn over de vooruitzichten voor de sector, maar ook erkennen dat het vinden van geschikte rendementskansen tegenwoordig moeilijker is. Beleggers kijken steeds vaker naar nichesegmenten, nieuwe secundaire markten en acquisities met toegevoegde waarde om hun rendementsdoelstellingen te behalen.

Het rapport bevestigt de verwachting dat de hotelhandel tijdens de balans van 2018 en in 2019 onder druk zal blijven staan, aangezien er nog steeds nieuwe kamers worden opgenomen in de markt. Nijnens zei dat ondanks een gematigd handelsklimaat in veel markten, er aanwijzingen zijn dat goed geplaatste, gedistribueerde, merkgebonden en ontwikkelde producten consistent beter kunnen presteren dan de markt. "Nieuwe segmenten zoals serviceappartementen en economy-hotels van een merk bieden goede rendementsvooruitzichten", zei hij. "Voor beleggers die naar de markt kijken, biedt het brede spectrum aan marktvooruitzichten en activaprestaties zowel kansen als uitdagingen."

JLL voorspelt een jaarlijkse investering in hotelontwikkeling van US $ 1.7 miljard in 2019, met een investeringsomzet in 2018 van US $ 350 miljoen en oplopend tot US $ 400 miljoen in 2019. Nijnens voegt eraan toe: “We verwachten dat de liquiditeit en verhandeling van hotelactiva zal doorgaan en dit zal de prijzen transparantie in de markt en verkleinen van eigendomsrisico. Strategieën met toegevoegde waarde zullen de meest succesvolle benadering van acquisities zijn, aangezien er een gebrek is aan goed geprijsde kwaliteitsactiva die beschikbaar zijn voor handel. " Het ontwikkelingsrendement is het hoogst wanneer gericht op het ontwrichten van de sector of wanneer wordt ingespeeld op opkomende vraag en onderscheidende projecten. Merkconversies bieden sterke opwaartse vooruitzichten voor de omzet en worden in het huidige klimaat goed ondersteund door de internationale merken.

Het rapport kijkt ook naar de kredietverlening voor hotelontwikkelingen in Sub-Sahara Afrika, waarbij wordt vastgesteld dat banken voorzichtig zijn gebleven met hun kredietverlening en conservatief zijn in hun hefboomwerking. "Ze worden echter steeds slimmer, met een meer toegewijde focus op de beleggingscategorie", zegt Nijnens, "en tonen een positieve intentie om grip te krijgen op de sector. Naarmate geldschieters steeds beter geïnformeerd worden, zal dit ertoe leiden dat de meest haalbare projecten worden gefinancierd ”. Een andere trend is het aantal nieuwe geldverstrekkers dat de sector betreedt via hun bestaande relaties met diverse vastgoedspelers, waardoor de pool van geldschieters wordt verdiept. Met een duidelijke marktkans, zegt Nijnens dat de komende jaren interessant zullen zijn om te zien of alternatieve en mezzanine-kredietverstrekkers de sector zullen betreden.

Regionale markten worden steeds diverser en lopen niet synchroon, en de vooruitzichten en risico's in de regio variëren enorm. In 2018 waren de hotelprestaties in de hele regio gemengd, grotendeels als gevolg van de impact van nieuw aanbod op de markten en van externe vraagdruk. West-Afrika heeft de meeste prestatieverbeteringen laten zien, nu de prijzen van grondstoffen stijgen en veel economieën floreren. Oost-Afrika kende een goede groei van de vraag, maar de bezettingsgraad stond onder druk door de recente groei van het aanbod. De prestaties in Zuidelijk Afrika stagneren als gevolg van de economische vertraging in Zuid-Afrika en de impact van de droogte in Kaapstad. De prestaties in de Indische Oceaan blijven zeer sterk met uitstekende vooruitzichten.

Vanuit macro-economisch perspectief blijven de regio's ten zuiden van de Sahara vooruitgang boeken en worden ze steeds vaker op de radar van investeerders vermeld. Dit ondanks het wereldwijde sentiment dat werd beïnvloed door een tragere groei, hoge olieprijzen en de vrees voor het afwikkelen van de balans van de Amerikaanse Federal Reserve. Tom Mundy, Hoofd Onderzoek, JLL Sub-Sahara Afrika, wees erop dat “activa van goede kwaliteit, op solide locaties met betrouwbare inkomstenstromen, aantrekkelijk blijven voor investeerders. Het verbeteren van de transparantie op het continent, hoewel geleidelijk, zal de investeringscase voor onroerend goed in Afrika ondersteunen. "

De vooruitzichten voor hotelinvesteringen in Sub-Sahara Afrika op middellange en lange termijn zijn positief. Het ontwikkelen van steden met een hoge aanbodgroei zou de prestaties altijd onder druk zetten en dat is nu voelbaar. Nijnens concludeert dat "deze druk resulteert in een evolutie van investeringsstrategieën naar de regio, en degenen die de markten goed lezen, relevante producten creëren en innoveren in hun benadering van de sector, zullen de vruchten plukken."